Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui engendre divers frais souvent proportionnels au montant global du rachat. Alors que certains de ces coûts sont inéluctables et directement inclus dans le calcul du coût global de l’opération, d’autres sont plutôt facultatifs et dépendent surtout du cours des négociations. Tous ces différents frais doivent être anticipés et pris en compte pour estimer si le regroupement de prêts sera ou non rentable.
Définition et fonctionnement du rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à regrouper un ou plusieurs crédits immobiliers, avec au besoin des crédits à la consommation, en un seul nouveau crédit. La valeur du ou des crédits immobiliers doit cependant représenter plus de 60% du montant total du regroupement de prêts.
La durée de remboursement de ce nouveau crédit immobilier est réétudiée pour aboutir à une mensualité unique moins élevée que la somme des mensualités auxquelles était précédemment soumis l’emprunteur. Le montant de cette nouvelle mensualité unique est aussi défini en prenant en compte les revenus et les charges du client, de façon à lui permettre de disposer d’un reste à vivre consistant.
Au moment de la demande de rachat de crédit immobilier, différents prêts à la consommation, comme un crédit auto ou des prêts travaux, ainsi que des dettes ou besoins spécifiques de trésorerie peuvent être inclus dans l’opération. Dès que le dossier de rachat est validé par une institution, celle-ci rembourse tous les crédits inclus dans le regroupement aux différents organismes qui les ont octroyés.
En matière de rachat de crédit immobilier, il est impératif que le capital restant à rembourser soit suffisamment conséquent et que le taux d’intérêt immobilier pratiqué lors de l’opération soit assez bas. C’est à ces conditions que le regroupement de prêts immobilier sera rentable pour l’emprunteur. En effet, il faut savoir que cette opération induit des frais et a un coût global qu’il faut bien anticiper.
L’opération est financièrement intéressante lorsque les pénalités du rachat et les autres frais n’affectent pas démesurément le coût rachat de crédit immobilier. Car il ne faut pas perdre de vue que le but final de ce produit financier est de faire réaliser des gains au client.
Tout ce qu’il faut savoir sur le coût total pour se faire racheter ses crédits immobiliers à taux fixe
Un regroupement de crédit est profitable lorsque les gains générés par ce nouveau prêt sont supérieurs aux divers coûts qu’il engendre. Le rachat de vos crédits par une banque ou un organisme accrédité induit une série de frais qui peuvent rendre l’opération moins intéressante après calcul. Le seul critère du taux d’intérêt moins élevé n’est pas suffisant.
En dehors du taux initial appliqué au crédit que vous soumettez au rachat, le montant du capital restant à rembourser compte, tout comme les garanties présentées. Les professionnels du regroupement de prêts, pour vous obtenir des conditions de remboursement avantageuses, étudient de près chaque coût rachat de crédit immobilier.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Quand votre prêt est mis en place, cela signifie que la banque ou l'organisme financier qui a racheté vos crédits a remboursé de façon anticipée le capital restant dû auprès de vos précédents créanciers. Le remboursement anticipé entraine le paiement de certaines pénalités prévues dans le contrat de base. Ces indemnités de remboursement anticipé ou encore "Ira", dans le cadre d’un crédit immobilier, sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à l’équivalent de 6 mois d’intérêts calculés au taux d’intérêt moyen du prêt.
Les frais de banque et les frais de courtage
Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire et, à ce titre, il induit des frais de dossier dont le montant est compris entre 0,5% et 1,5% de la valeur du regroupement de prêts. Mais, point important, ces frais de dossier ne sont exigibles que si le dossier est validé, le contrat signé et le prêt accordé.
Il est possible de demander une estimation de ces frais avant d’entrer en négociation avec un conseiller ou un courtier professionnel du regroupement de crédits. Il arrive aussi que la nature excellente de certains dossiers ou les clauses du contrat signé amènent la banque ou l’organisme prêteur à réduire considérablement ces frais.
Si vous faites appel à un courtier pour monter un dossier convaincant et vous dénicher une offre avantageuse auprès d’un organisme de crédit, sa rémunération fera partie des coûts de l’opération. Les commissions des courtiers dépendent de la complexité du dossier et sont généralement négociables.
Selon les usages en cours dans la profession, ces commissions représentent entre 1 % et 8 % de la valeur du rachat et parfois les frais de courtage sont pris en charge par l’enseigne qui vous octroie le prêt. Les courtiers ne sont payés qu’une fois le contrat signé et le prêt débloqué.
Les frais d’hypothèque
Lorsqu’une institution rachète des crédits immobiliers en cours, elle peut réclamer certaines garanties de la part de l’emprunteur. Si par exemple le montant du rachat est assez important et que le client est propriétaire, l’institution a la possibilité de demander une prise d’hypothèque. Il s’agit d’un rachat de crédits hypothécaires qui nécessitent les services d’un notaire.
Il faudra verser une taxe de publicité foncière d’environ 0,715 % du capital emprunté et des frais d’hypothèque d’environ 2 % de la valeur du rachat. Ces différents frais sont inclus dans le montant global du regroupement.
La caution
Pour garantir un rachat de crédit immobilier, il est possible de présenter une caution. Dans le cas où c’est une personne qui se porte garante, aucun frais n’est exigible. Mais si c’est un organisme de cautionnement qui est sollicité, il faudra payer une commission et des frais pouvant s’élever à 2 % ou 3 % du montant du rachat.
L’assurance emprunt
En accédant à un nouveau prêt dans le cadre d'un rachat de crédits, une nouvelle assurance doit être prise par l’emprunteur. L’organisme de rachat ne prend pas en compte les polices d’assurance des divers crédits que vous avez regroupés. Le coût d’une assurance prêt dépend de l’âge et de l’état de santé du client au moment où il dépose son dossier. Le coût et l’étendue de la couverture de cette nouvelle assurance sont négociables et dépendent du capital emprunté ou des mensualités restantes.
Quelles sont les conditions et comment faire pour que votre opération de rachat de crédit immobilier se passe bien ?
Pour maitriser le coût rachat de crédit immobilier, assurez-vous dans un premier temps que la durée restante des prêts en cours que vous souhaitez faire racheter soit plus importante que la durée de remboursement déjà écoulée. Dans ces conditions, les frais liés au regroupement de prêts seront déjà couverts.
Ensuite, il faut que le montant du capital restant à rembourser soit assez conséquent et que le taux d’intérêt pratiqué lors de l’établissement des précédents prêts soit supérieur d’au moins 1% à celui proposé pour le regroupement de crédit immobilier pour que l’opération soit véritablement rentable.
N’hésitez pas à recourir à un simulateur en ligne pour avoir une projection de la nouvelle mensualité unique à laquelle vous aurez à faire face dans votre contrat de crédit. Il est aussi possible de renseigner un formulaire en ligne avec votre profil professionnel, vos revenus, votre situation familiale et la nature des différents crédits que vous soumettez au rachat.
Dans les démarches, un conseiller se chargera d’étudier en détail vos données et si le dossier est considéré comme intéressant, les différents justificatifs nécessaires à la constitution réglementaire du dossier seront réunis et transmis au service compétent. Si le dossier est validé, vos anciens créanciers seront remboursés par votre nouvel établissement prêteur.
