Considéré comme un taux hybride, le taux capé permet de bénéficier des avantages du crédit immobilier à taux variable, tout en limitant les potentiels risques de ce dernier. Quel est le principe de ce taux révisable ? Comment évolue-t-il ? Peut-il faire l’objet d’un remboursement anticipé ?Quel est le principe du taux capé ?
Pour comprendre le principe du taux capé, il est nécessaire de comprendre celui du barème variable. Pour rappel, le financement à l’habitat à taux variable ou révisable est un crédit dont le coût est révisé périodiquement en fonction de l’évolution de certains indices de référence.
Ce type de prêt à l’avantage d’avoir un taux d’intérêt de départ très attractif par apport au barème fixe sur une même période de remboursement. Toutefois, il a aussi des limites. Son principal inconvénient est son incertitude face à la fluctuation du marché. La spéculation sur les indices de référence peut aussi être néfaste pour ce type de taux.
A savoir que si les mensualités de ce prêt peuvent être intéressantes en cas de baisse des taux, elles peuvent aussi être très onéreuses, voire disproportionnées, si les barèmes augmentent. Comme il est révisé chaque année, en général à la date anniversaire du contrat, le montant des échéances n’est pas connu à l’avance.
C’est pour palier à cette incertitude que les banques ont mis en place une limite : un cap que le taux initial ne pourra pas dépasser quelle que soit l’évolution des indices de référence. En d’autres termes, le taux capé permet de plafonner à la hausse l’évolution globale du barème initial du financement. Le plafond ou le cap est défini lors de la signature du contrat.
Son principe est donc très simple. Il s’agit donc d’un crédit immobilier à taux variable assorti d’un plafond qui permet à l’emprunteur de pouvoir déterminer le montant maximum à rembourser sur une période bien définie.
Comment évolue le taux variable capé ?
Le taux capé évolue de la même manière qu’un barème variable classique à quelques détails près. Pour rappel, le taux variable est déterminé à partir d’un indice de référence, en général l’Euribor ou l'EONIA, auquel les établissements bancaires ajoutent leur marge. A savoir que cette marge est déterminée en fonction du profil emprunteur, du montant du projet et des objectifs commerciaux des banques.
Avec un taux capé, une clause est introduite dans le contrat de prêt qui permet de plafonner à la baisse ou la hausse l’évolution du barème initial quelle que soit la conjoncture ou l’évolution du marché.
Par exemple, un financement à l’habitat avec un taux variable de 2,5 % capé 1 est un crédit dont le barème maximum sera de 3,5 % quel que soit le niveau des indices de référence. Si le cap est de +1/ -1, le barème initial ne pourra évoluer qu’entre 1,5 % et 3,5 %. Par ailleurs, sauf certaines conditions particulières, un contrat de prêt immobilier assorti d’un taux variable capé ne peut prévoir qu’une limitation à la hausse.
Taux capé et remboursement anticipé : qu’en est-il ?
Comme pour un financement immobilier classique, le prêt à l’habitat à taux variable capé peut aussi faire l’objet d’un remboursement anticipé, selon la législation en vigueur. Cependant, si le remboursement d’un prêt à l’habitat classique implique de payer des pénalités de remboursement anticipé, celui d’un financement à barème révisable ne représente pas d’indemnités de remboursement anticipé.
Toutefois, compte tenu de la conjoncture du marché interbancaire, les banques n’acceptent d’inclure une clause de levée d’indemnités de remboursement anticipé que si le plafond ou le cap est supérieur de 1 %.
En fait, même si la règle veut que barème révisable ne présente pas de pénalités de remboursement anticipé, il faut savoir que les indemnités ne sont dues que si elles sont mentionnées explicitement dans le contrat de prêts. De ce fait, dans certains cas, il peut être prévu une pénalité forfaitaire.
Par ailleurs, un crédit immobilier à taux variable capé peut aussi faire l’objet d’un rachat de prêt à l’habitat à tout moment sous condition d’éligibilité et sans avoir de pénalités de remboursement anticipé à payer, dans la plupart des cas, à son établissement prêteur.
A savoir que dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier à taux variable capé, l’emprunteur, s’il le souhaite, peut opter encore pour un contrat de crédit avec un barème révisable plafonné ou capé. Il peut aussi substituer son contrat initial par un contrat à taux fixe.
