Comprendre les intérêts intercalaires

Lors de la construction ou la rénovation d’un bien, l’acquéreur ne peut pas emménager directement dans son nouveau logement. Bien souvent, il doit continuer à payer un loyer ou un autre crédit et ne peut les cumuler avec un nouvel emprunt immobilier.

Intérêts intercalaires : financer une construction par étapes

Un projet immobilier est souvent l’opération financière la plus importante dans la vie d’un ménage. Lorsqu’un particulier souscrit à un prêt à l’habitat, notamment pour financer une construction, il peut se retrouver dans la situation suivante : cumuler le règlement d’un loyer avec les mensualités du nouveau prêt. Ou, s’il est propriétaire, devoir rembourser deux mensualités d’emprunts. Cumuler ces charges peut peser lourdement sur le budget d’un ménage. Pour éviter d’augmenter le taux d’endettement de l’emprunteur, les banques ont prévu une option dans ce sens : les intérêts intercalaires. Pour financer une habitation en construction, la banque va débloquer le capital emprunté en plusieurs étapes. Les versements interviendront suivant les avancées du chantier qui sont : l’achèvement des fondations, de la toiture et la totalité des travaux. La règlementation en vigueur impose ces différentes étapes de construction. A chaque versement d’une partie du capital, l’établissement bancaire est en mesure de réclamer des intérêts intercalaires. Ces intérêts sont calculés selon le montant libéré. Le taux du prêt contracté est appliqué à la fraction du capital débloqué en tenant compte de la durée écoulée entre deux versements donc deux étapes d’avancement du chantier. Une fois atteint le déblocage total du capital, l’emprunteur débutera le paiement des mensualités initialement prévues dans son contrat de prêt. Ce n’est qu’à partir de ce moment qu’il paiera les intérêts classiques. Les frais des intérêts intercalaires s’ajoutent donc au montant total du crédit souscrit. En d’autres termes, user des intérêts intercalaires revient à augmenter sensiblement le coût d’un emprunt immobilier.

Intérêt intercalaire : démonstration en cas pratique

Voici un exemple d’usage d’intérêts intercalaires pour le financement immobilier suivant : un emprunt de 160 000 euros au taux fixe de 1,75% sur une durée de 20 ans. L’assurance décès invalidité est ici fixée à 0,30 %. Les mensualités hors assurance s’élèvent à 667 euros. Les mensualités d’assurance sont fixées à 40 euros.

Dans un projet de construction en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’échelonnement des paiements d’avancement des travaux est le suivant :

• 35 % du prix capital emprunté à l’achèvement des fondations,
• 35 % lors de la mise au hors d’eau de la construction,
• 25 % à l’achèvement des travaux,
• Les 5 % restants lors de la livraison des travaux.

Dans cet exemple, l’acheteur s’engage auprès du constructeur au cours de l’automne 2016. Au 1^er janvier 2017, les fondations du bien sont terminées. La banque va donc effectuer un premier virement de 35% du capital emprunté soit 56 000 euros (35% x 160 000). A partir de cette date, les paiements des intérêts intercalaires s’élèveront à 81.67 euros par mois : 56 000 x 1,75 % /12. Au 1^er septembre 2017, la toiture est terminée donc la construction est dite hors d’eau. L’établissement de crédit effectuera donc un nouveau versement de 56 000 euros. Les intérêts intercalaires dus par l’emprunteur seront donc désormais de 163.33 euros par mois soit (56 000 x 2) x 1,75 % / 12. Enfin au 1^er janvier 2022, les travaux sont terminés. La banque versera alors 25% du capital soit 40 000 euros (35% x 160 000). Les intérêts intercalaires s’élèveront alors à 221,67 euros : (40 000 + 56 000 + 56 000) x 1,75 % / 12. Aux montants des intérêts intercalaires, il faut ajouter les mensualités d’assurance calculées selon le prorata du capital débloqué. Au cours du printemps 2022, le 1^er avril par exemple, les clefs du bien sont remises à l’emprunteur. Son établissement de crédit va donc verser les 5 % restants soit 8 000 euros. Le prêt définitif est alors mis en application, les mensualités seront dorénavant de 667 euros comme prévu initialement. L’amortissement du capital et les paiements des intérêts du prêt débuteront à cette date.

Voici un échéancier en euros sur 24 mois résumant l’exemple précité. Pour rappel : le capital emprunté est de 160 000 euros à un taux de 1,75 %. Le taux de l’assurance est fixé à 0,3 %.

Le montant des frais intercalaires (avec assurance) s’élèvent donc ici à 2 309,66 euros

Différer le paiement des frais intercalaires

Selon les conditions du contrat de prêt, l’emprunteur a la possibilité de repousser le paiement des frais intercalaires à la date de la remise des clefs. Cependant cette option n’est pas gratuite puisque la banque va appliquer le taux fixe sur cette somme supplémentaire. Pour l’exemple cité, l’emprunteur qui choisit cette option devra régler 3 561,20 euros à la remise des clefs (((160 000 x 1.75 %) / 12) x 1,75 % + ((160 000 x 1.75 %) / 12)) x 15 mois.

Déchiffrer une offre de prêt

Certaines offres peuvent contenir une clause de commission d’engagement. C’est-à-dire qu’en plus des intérêts intercalaires, l’emprunteur devra payer le taux fixe sur le capital restant bloqué. Il faut être vigilant à cette clause car elle implique une hausse du prêt. Pour le cas pratique précédent et durant la première période de remboursement, l’emprunteur devra verser 81.67 euros plus des intérêts sur les 104 000 euros bloqués. Soit 81,67 + ((104 000 x 1.75 %)/12) ce qui revient à une mensualité de 233,33 euros. Ce montant sera revu à la hausse à chaque versement de la banque.