En Droit français, la propriété d’un bien immobilier peut être démembrée entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruitier, qui n’est pas propriétaire, peut-il tout de même hypothéquer un bien ?La propriété d’un bien mobilier ou immobilier
En France, le droit de propriété n’est pas tellement ancien. Au lendemain de la Révolution, les rédacteurs du Code civil de 1804, ou Code Napoléon, ont introduit la notion de propriété dans le Droit. L’article 544, son texte phare, est toujours en vigueur aujourd’hui. Il édicte le principe suivant : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » En clair, être propriétaire c’est disposer de tous les droits sur un bien. De plus, l’article 546 indique que la propriété donne des droits sur tout ce qu’il produit. Par exemple, les fruits appartiennent au propriétaire de la parcelle. La pleine propriété est donc définie par la complémentarité des droits d’user, de disposer et de percevoir les fruits d’un bien immobilier ou mobilier. Cependant, il est possible de séparer ces droits : il s’agit du démembrement de la propriété.
Le démembrement de la propriété
La propriété d’une chose se démembre en 3 droits : l’usus, l’abusus et le fructus.
- l’usus est le droit d’user de la chose (ex : l’occuper)
- le fructus est le droit d’en percevoir les fruits (ex : percevoir des loyers)
- l’abusus est le droit d’en disposer (ex : la vendre)
Le démembrement de propriété d’un bien s’effectue en présence de deux acteurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Comme son nom l’indique, l’usufruitier détient l’usus et le fructus. L’abusus revient au nu-propriétaire. En immobilier, l’usufruitier use et jouit d’un bien appartenant à une tierce personne (le nu-propriétaire) et durant un temps limité (jusqu’au décès de l’usufruitier). Il peut occuper une habitation ou la louer. En cas de location, les loyers seront perçus par l’usufruitier.
Hypothéquer un bien immobilier en usufruit
S’il ne dispose pas de la pleine propriété d’un bien immobilier, un usufruitier a-t-il le droit de le placer sous hypothèque ? La réponse est oui selon les termes de l’article 2397 du Code civil qui autorise les hypothèques sur l’usufruit d’un bien et ses accessoires. Cette mise en garantie est possible car l’hypothèque est un droit réel (qui porte sur une chose). De plus ce droit est accessoire car il est ici lié à la créance. Un usufruitier qui engage « son » habitation en hypothèque revient à placer son usufruit en usufruit. Si le créancier ne pourra pas saisir l’entière propriété du bien, il pourra demander le paiement de sa créance sur l’usufruit. Par exemple, en percevant les loyers ou les revenus issus de la vente des fruits du bien. Une telle hypothèque prendra fin avec l’extinction de l’usufruit donc la mort de l’usufruitier.
