Passant de 61,58 % en janvier à seulement 28,89 % en août, la part des rachats au sein des nouveaux crédits a considérablement baissé. Toutefois, ces opérations bancaires restent encore attractives. Voici 3 points qui permettent d’optimiser au mieux son projet de rachat de prêt.Le taux d’intérêt reste l’élément le plus important
L’obtention de gains substantiels lors d’un rachat de crédit immobilier dépend principalement de la différence entre le taux initial du crédit et celui proposé pour l’opération. Pour rappel, cette différence doit être de 1 point de base ou encore 0,7 point dans certains cas, notamment pour les prêts très récents.
A savoir que cette différence de taux doit être constatée sur la durée restante du contrat en cours. Par exemple, si cette durée est de 14 ans, il faut alors comparer le taux actuel du prêt au nouveau taux d’intérêt proposé sur la même durée, soit 14 ans.
Cette différence permet de couvrir entre autres les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossier, les frais de mainlevée, le coût d’une nouvelle garantie (cautionnement, hypothécaire) ou encore des potentiels frais d’intermédiation bancaire.
De ce fait, si le taux d’intérêt reste l’élément le plus important d’un rachat de crédit, il faut savoir que leur niveau actuel reste très favorable à cette opération bancaire. A ce jour, le taux d’intérêt moyen (hors assurance et toute durée confondue) est en dessous de 2 %. Ainsi, tous les prêts souscrits ces dernières années avec un taux supérieur à 3 % peuvent faire l’objet d’un rachat de crédit avec à la clé de gains substantiels.
L’assurance emprunteur : près de 30 % du coût d’un rachat de crédit immobilier
Après le taux d’intérêt, l’autre point important d’une opération de rachat de crédit sur lequel il faut absolument porter une attention particulière est l’assurance emprunteur. Cette dernière, bien qu’elle n’ait aucune obligation légale, est devenue indispensable pour obtenir le financement d’un rachat de prêt immobilier.
Proposée par l’établissement prêteur et les assureurs alternatifs, l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du coût total d’un rachat de prêt à l’habitat. Cependant, il est possible de mettre en concurrence les banques, leurs intermédiaires, les assurtech… sur ce volet pour pouvoir prétendre aux meilleures primes en vigueur. Cela permet d’optimiser le coût de son nouvel emprunt et donc les potentiels gains substantiels.
Pour rappel, la législation actuelle permet de choisir un contrat d’assurance autre que celui proposé par la banque qui accorde le financement sous certaines conditions. Cela peut diviser le coût total de la cotisation par 2, voire 3, à garanties équivalentes ou meilleures.
Pourtant, force est de constater que trop peu d’emprunteurs souhaitant optimiser le coût de leur crédit optent pour la délégation d’assurance emprunteur, même si cela peut être particulièrement intéressant.
Rachat de crédit immobilier : le choix de la garantie est tout aussi important
Le financement d’un rachat de crédit immobilier est impérativement conditionné par une garantie financière. Cette garantie est obligatoire et peut être l’hypothèque ou la caution. Dans les deux cas, elle est à la charge de l’emprunteur. De ce fait, le choix de la garantie ne doit pas être pris à la légère. Voici quelques détails sur ces deux types de garanties :
L’hypothèque : permettant à l’établissement prêteur de saisir et de vendre le bien immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur afin de se rembourser, la garantie hypothécaire coûte environ 2 % du capital emprunté. Elle est la garantie la plus sollicitée par les emprunteurs.
La caution : dans ce type de garantie, c’est un établissement spécialisé (fonds mutuel) qui se porte garant et rembourse le capital emprunté auprès du prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. Après le remboursement du créancier, le garant se retourne contre l’emprunteur et peut saisir le bien pour se rembourser. La garantie caution coûte environ 2 % du capital emprunté.
Beaucoup moins chère que l’hypothèque, la caution séduit désormais de nombreux emprunteurs. Ainsi, en choisissant cette garantie, l’emprunteur peut optimiser davantage le coût de son rachat de prêt immobilier.
