Dans le contexte actuel des taux d’intérêt particulièrement bas, de nombreux propriétaires endettés se lancent dans une opération de rachat de crédit immobilier pour réaliser de gains substantiels. Cette opération bancaire implique, toutefois, des frais. Voici les principaux coûts d’un rachat de prêt à l’habitat.Rachat de crédit immobilier, la solution pour profiter des taux bas
Des intermédiaires bancaires à la presse spécialisée en passant par les différents baromètres, tout indique l’attractivité des conditions de financement depuis fin 2014. En novembre 2016, l’Observatoire Crédit Logement a même fait état d’un niveau inédit du taux d’intérêt moyen des crédit immobiliers.
Ainsi, pour profiter de ce contexte exceptionnellement favorable, les spécialistes recommandent aux tenants de prêt à l’habitat de revoir des clauses de leur contrat auprès de leur banquier. C’est ce qu’on appelle la renégociation de prêt immobilier. Cependant, il faut savoir qu’il est difficile d’obtenir gain de cause. En fait, il est rare que la banque se montre enthousiaste à l’idée de perdre une partie des intérêts générés par le capital emprunté.
De ce fait, réaliser un rachat de prêt immobilier est généralement la solution pour profiter des conditions attractives de financement. Cette opération de rachat consiste à solliciter directement ou via un intermédiaire bancaire une banque concurrente pour obtenir un taux d’intérêt plus compétitif.
Ce nouveau prêteur reprend alors le capital restant dû, rembourse totalement la première banque et devient le seul et le nouveau créancier. Dans cette opération de banque, il est possible d’inclure d’autres types de prêts et dettes en cours (retards d’impôt, dettes familiales, prêts à la consommation…) en plus du crédit immobilier. Dans cette configuration, le rachat de prêt à l’habitat devient le regroupement de crédits immobiliers à condition que la part des financements à l’habitat dépasse 60 % de la somme totale de l’opération.
Les principaux frais générés par un rachat de prêt immobilier
Lorsqu’un emprunteur quitte son prêteur initial dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier, le contrat prévoit, dans la plupart des cas, le paiement des pénalités de remboursement anticipé. Selon la législation en vigueur, ces pénalités ou indemnités relatives au remboursement anticipé du capital restant dû, ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du financement sans dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.
Si le crédit à racheter est soumis à une garantie hypothécaire, l’emprunteur doit débourser des frais de mainlevée. La souscription du nouveau contrat nécessite généralement une nouvelle garantie (hypothèque, caution bancaire, privilège de prêteur de denier), cela entraîne aussi des coûts et ce quelle que soit la garantie choisie.
Eventuellement, si l’emprunteur sollicite un intermédiaire bancaire spécialisé en la matière, ce qui est vivement recommandé pour prétendre aux meilleurs taux en vigueur et des conditions de financement susceptibles de répondre aux critères et aux projets de l’emprunteur, ce service peut aussi générer des frais. Toutefois, leur montant est directement inclus dans le nouveau prêt.
Enfin, la nouvelle banque peut également réclamer à l’emprunteur des frais de dossier bancaire. Des frais que l’emprunteur peut échapper en sollicitant certains intermédiaires bancaires qui ont négocié l’exonération des frais de dossier bancaire auprès de leurs partenaires.
Le nouveau crédit peut-il couvrir tous les frais liés à l’opération ?
Le remboursement par anticipation d’un crédit immobilier, la souscription d’une nouvelle garantie, la sollicitation d’intermédiaire bancaire…, impliquent certains frais. Toutefois, le nouveau contrat doit impérativement couvrir l’ensemble de ces frais et permettre à l’emprunteur de prétendre à des gains substantiels.
Pour cela, l’écart entre son taux initial et celui obtenu pour le rachat de son financement en cours doit être de 1 point de base. L’emprunteur doit aussi être dans le premier tiers du remboursement de son emprunt à l’habitat. Enfin, le capital restant dû doit être conséquent.
Par ailleurs, avant de se lancer dans un rachat de prêt, il est recommandé de prendre le soin de procéder à une simulation. Gratuite et sans engagement, elle permet de faire un point sur sa situation et mettre en perspective les gains potentiels.