La retenue à la source de l’impôt sur le revenu va-t-elle considérablement modifier les conditions d’octroi des prêts à l’habitat ?Les revenus sont déterminants pour un montage de crédit immobilier
Le nouveau mode de prélèvement de l’impôt aura-t-il raison des emprunteurs immobiliers ? Au regard des conditions d’octroi des prêts à l’habitat, la question peut se poser. Car, lors d’une demande de crédit immobilier, l’emprunteur (ou les co-emprunteurs) doit fournir des justificatifs de revenus. Pour le conseiller bancaire en charge du dossier, les bulletins de paie des particuliers vont permettre de dresser leur taux d’endettement. Celui-ci se détermine en fonction du salaire et du montant de la mensualité désiré.
Ainsi, la mensualité dédiée au remboursement du prêt ne devra pas représenter plus de 33 % des revenus. Seuls les meilleurs profils pourront outrepasser cette limite d’un tiers des revenus soit parce qu’ils présentent des garanties solides (épargne, patrimoine) ou parce qu’ils bénéficient de hauts revenus. Le niveau du salaire a donc toute son importance dès lors qu’il s’agit d’envisager la souscription d’un crédit immobilier. Mais avec le prélèvement à la source (PAS), la donne pourrait bien changer.
Quid du nouveau mode de prélèvement de l’impôt sur le revenu
Sur leur fiche de paie de janvier 2019, les salariés français vont découvrir 2 nouvelles lignes : le salaire net avant impôt et le salaire net après impôt. Pour le salaire net avant impôt, il correspond au montant habituellement versé jusqu’alors. Pour le salaire net après impôt, il s’agit du montant réellement versé à chaque salarié après déduction de l’impôt en fonction de son taux de prélèvement.
Mais dans le cas d’une demande de crédit immobilier, la nouvelle fiche de paie va avoir un impact sur la capacité d’emprunt selon le salaire net retenu par l’établissement bancaire. En effet, si les banques décident de prendre en compte le salaire net après impôt, la capacité d’emprunt du ménage diminuera indéniablement.
Quel salaire net les banques vont-elles choisir ?
Par exemple, pour un foyer ayant des revenus nets de 4 000 euros aujourd’hui, la mensualité maximale « théorique » sera de 1320 euros. Pour un crédit immobilier de 20 ans avec un taux de 1,42 %, le capital qu’il est possible d’emprunter sera de 275 646 euros. Mais avec le salaire net après impôt pour un taux de prélèvement de 6,9 %, les revenus mensuels effectifs seront de l’ordre de 3724 euros. Avec ce niveau de revenus, selon les conditions d’emprunt citées précédemment, le capital empruntable sera alors de 246 643 euros. La différence de capital est donc proche de 29 000 euros selon le salaire net retenu.
Dans ce cas, le pouvoir d’achat immobilier est clairement impacté puisque ces milliers d’euros sont équivalents à des mètres carrés en moins. Si le bien désiré se situe à Paris, ces 29 000 euros de différence vont représenter 3,11 mètres carrés en moins soit une très petite salle de bain ou un dressing. En revanche, pour une maison à Auxerre, cette différence sera équivalente à 21 mètres carrés selon le marché actuel.
La balle est désormais entre les mains des banques qui devront choisir quel salaire net sera retenu dans les cadres des négociations du prêt. Sont-elles prêtes à supporter le risque en augmentant leur limite d’endettement ou bien vont-elles laisser les conditions actuelles au risque d’écarter certains nouveaux clients ? Seul l’avenir proche le dira mais il est certain que l’activité commerciale des banques sera prise en ligne de compte.