Certes, les dettes à la consommation restent l’une des principales causes de surendettement en France, mais depuis quelques années, force est de constater que la hausse des dossiers de surendettement implique de plus en plus les crédits immobiliers.Des prêts immobiliers impliqués dans de nombreux dossiers
En seulement 5 ans, la part de dossiers de surendettement où les financements immobiliers sont en jeu ont augmenté de près de 50 %, selon une récente étude de l’association de consommateurs UFC Que-Choisir.
Selon la Banque de France, la part des emprunts immobiliers dans les dossiers de surendettement ne représentait que 9 % dans les années 2000, très loin derrière les financements à la consommation avec 90 % des dossiers (dont 79 % des prêts renouvelables).
Cependant, depuis 2010, la loi Lagarde a durci les critères d’octroi des crédits renouvelables et amélioré l’information des souscripteurs pour les emprunts à la consommation.
De ce fait, en seulement 5 ans, la part de ces emprunts dans les dossiers de surendettement a reculé de 11 points à 82 % des dossiers au deuxième trimestre 2015.
Par ailleurs, la part des crédits immobiliers n’a cessé de progresser pour toucher le niveau inédit de 13 % du total des dossiers déposés à la Banque de France au second trimestre 2015.
Les causes impliquant les prêts immobiliers
Selon UFC Que-Choisir, les principales causes impliquant les prêts immobiliers dans les dossiers de surendettement sont entre autre le prix des biens achetés et les investissements locatifs.
Logiquement, on peut imaginer qu’un propriétaire en difficulté financière va d’abord essayer de vendre son logement avant de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, mais ceux qui ont acheté leur bien pendant la crise financière (entre 2003 et 2008) ne le peuvent pas, sauf avec des moins-value (vente à perte) .
Selon l’association de consommateurs, des milliers de propriétaires « mal endettés » sont aussi tombés dans le piège de l’investissement locatif avec la défiscalisation Robien, Scellier, résidence de tourisme…
En fait, même en cas de loyers impayés, le propriétaire est toujours obligé de payer les mensualités de son emprunt. De plus, la revente est impossible avant la durée fixée par la loi de défiscalisation sous peine de redressement fiscal.
D’ailleurs, les dettes fiscales sont impliquées dans plus de 50 % des dossiers déposés à la Banque de France en 2015, contre à peine 38 % en 2010.
Les alternatives : revente du bien ou rachat de crédit ?
Si les dettes immobilières sont de plus en plus impliquées dans les dossiers de surendettement, c’est parce que la revente du bien acheté est loin de couvrir les capitaux restant dus dans la plupart des cas.
Aujourd’hui, la revente des maisons et appartements achetés pendant la crise financière se font avec des moins-values de 25 % à 50 %, voire 80 % dans certaines villes.
La revente est encore plus complexe pour les biens en résidence de tourisme puisque, le rendement de ces investissements est très faible et leur régime légal est contraignant, surtout quand le logement est géré par des exploitants professionnels.
Devenu une opération bancaire à part entière, le rachat de crédit, n’est pas une solution miracle au surendettement.
Cependant, cette opération de banque peut prévenir et éviter le surendettement dans la mesure où elle permet à un emprunteur en difficulté financière de réadapter le montant de ses échéances à sa situation financière actuelle et à ses projets.
A savoir que le principe du rachat de crédit est de substituer un ou plusieurs financements de diverses natures par un nouvel emprunt comprenant une seule mensualité calculée en fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Par ailleurs, il faut savoir que certains propriétaires fichés FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) peuvent obtenir un regroupement de crédits sous certaines conditions.