L’encadrement des loyers, l’une des mesures phares de la loi ALUR, a pour objectif d’empêcher l’augmentation excessive des loyers dans les zones les plus tendues. Cependant, en quoi consiste cette mesure ? Quelles sont les villes concernées ? Comment sont fixés les prix des loyers ? Voici quelques éléments de réponses.L’encadrement des loyers – loi ALUR : en quoi ça consiste ?
Considéré comme l’une des principales mesures de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), l’encadrement des loyers consiste à mieux encadrer les prix des loyers à la relocation. En d’autres termes, cela signifie que les bailleurs ne peuvent plus augmenter leur loyer entre deux locataires. Ainsi, le montant réclamé au nouveau locataire ne peut pas excéder celui payé par le locataire sortant.
L’encadrement des loyers concerne la location vide (logement vide), mais aussi la location meublée du secteur privé. Toutefois, il est possible de s’affranchir de ce dispositif dans deux cas seulement. D’un côté, lorsque les parties privatives ou communes ont fait l’objet de travaux d’amélioration ou de remise aux normes. Dans cette configuration, l’augmentation dépendra du montant des travaux réalisés. Et de l’autre côté, lorsque le loyer est nettement inférieur à la moyenne pratiquée pour des biens semblables situés dans la même zone.
A savoir que dans la capitale, les prix des loyers sont encadrés, mais aussi plafonnés. Cela signifie que les bailleurs Parisiens sont tenus de respecter un prix de référence qui est fixé en fonctions de 4 principaux critères tels que : la nature de la location, le quartier où se situe le bien loué, la taille du logement et la date de construction du bien. Cependant, les propriétaires Parisiens peuvent majorer de 20 % et minorer de 30 % cette limitation en tenant compte du loyer de référence.
Qu’est-ce que le loyer de référence ? Comment est-il calculé ?
Dans le cadre de la loi ALUR, chaque zone ou ville concernée par l’encadrement des loyers doit se doter d’un observatoire local des loyers. En fonction de cet organisme, le Préfet doit fixer chaque année, par arrêté préfectoral, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.
Exprimé par un prix au mètre carré, ce loyer de référence correspond au prix moyen calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les zones géographiques et les catégories de logements.
A savoir que les catégories de logement et les zones géographiques sont déterminées en fonction de la tendance du marché locatif constaté par l’observatoire local des loyers.
Autrement dit, avec l’appui de cet organisme, les autorités locales fixent trois indicateurs de loyer par référence à un tarif au mètre carré de surface habitable (loyer de référence, loyer de référence majoré, loyer de référence minoré).
Dans les zones concernées, l’encadrement des loyers doit s’appliquer uniquement en fonction des loyers de référence, quel que soit le type de location (vide, meublée, renouvellement, conclusion de nouveau contrat…).
Par ailleurs, le dispositif prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de référence sous certaines conditions. Cela concerne uniquement des logements présentant des caractéristiques de confort exceptionnelles par comparaison avec des biens en location situés dans la même zone géographique.
Quelles sont les villes concernées ?
Instauré par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 27 mars 2014, l’encadrement des loyers concerne uniquement les zones ou les agglomérations dont le marché immobilier locatif est très tendu.
La mise en place de ce dispositif est progressive, mais elle dépend principalement de la présence d’un observatoire local des loyers en mesure de fournir des statistiques suffisamment représentatives. La mise en place de cette mesure dépend également de la publication d’un arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence fournis par l’observatoire local. A ce jour, l’encadrement des loyers n’est appliqué que dans deux villes.
D’abord, à Paris pour les nouveaux contrats ou les contrats renouvelés après le 1er août 2015. A savoir que la capitale a été divisée par 14 secteurs par l’observatoire local des loyers pour Paris qui a déterminé les loyers médians selon plusieurs caractéristiques des biens en location. C’est à partir de ce travail que la préfecture de Paris a rédigé un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence (majoré et minoré) et le zonage.
Ensuite, l’encadrement des loyers est entré en vigueur à Lille depuis le 1er février 2017. La capitale des Flandres est ainsi la première ville de province à adopter cette mesure phare de la loi ALUR, après une augmentation de loyers nettement supérieure à la moyenne nationale.
Les professionnels critiquent le dispositif
Appliqué dans Paris depuis août 2022 et récemment à Lille, l’encadrement des loyers est dénoncé par la quasi-totalité des professionnels de l’immobilier. La décision d’étendre ce dispositif à une ville de province ne passe pas auprès des syndicats de l’immobilier. Ces professionnels estiment que la hausse des loyers ralentie dans plusieurs grandes métropoles, dont la capitale des Flandres.
Selon une récente enquête, 47 % des professionnels estiment que l’encadrement des loyers a entraîné une perte de mandant de gestion locative dans Paris. La majorité des sondés estiment aussi que 57 % des logements locatifs ont été mis en vente à Paris à cause de l’encadrement et de la limitation des prix des loyers.
L’étude montre également que 53 % des logements ont été retirés du marché locatif dont 23 % passés en location touristique depuis août 2015, soit la date d’entrée en vigueur de ce dispositif.
