Acquérir un loft entre amis ou une résidence secondaire entre frères, l'achat à plusieurs est parfois nécessaire. Tour d'horizon des possibilités.L'achat en indivision
L'indivision est un régime juridique d'achat collectif d'un bien immobilier. Les acquéreurs peuvent être deux ou plus. Chacun est propriétaire du bien à hauteur de son investissement. Les signataires de la convention d'indivision deviennent tous co-indivisaires.
Si la quote-part de chacun n'est pas précisée dans le contrat, alors elle est réputée égale. Sinon elle sera proportionnelle en rapport avec le financement de chaque co-indivisaire.
Les propriétaires peuvent occuper le bien ou le mettre en location.
L'indivision est un régime plutôt contraignant dans son fonctionnement. En effet, les décisions importantes concernant le bien doivent être prises à l'unanimité. La vente du bien est soumise à cette unanimité. La somme obtenue sera divisée au prorata de chaque co-indivisaire.
Pour les dépenses courantes destinées à l'entretien ou la conservation du bien, la règle requiert les deux tiers des droits de propriété.
Selon l'article 815 du Code civil « nul ne peut être tenu dans l'indivision ». Mais dans la réalité, sortir du régime de l'indivision est parfois compliqué et est une source de conflits. Notamment quand les co-indivisaires ont un lieu affectif avec le bien (une résidence secondaire pour la famille, par exemple).
Lorsqu'un membre de l'indivision veut vendre sa part, ses partenaires ont un droit de préemption sur celle-ci. Si aucun n'a les fonds suffisants pour lui racheter, le vendeur peut proposer sa quote-part à un tiers ou vendre via la voie judiciaire.
Dans la situation inverse, quand plusieurs co-indivisaires souhaitent vendre le bien mais n'atteignent pas l'unanimité, le juge pourra intervenir et autoriser la vente du bien aux enchères.
L'indivision est un régime « naturel » pour l'achat à plusieurs, mais plus il y a de propriétaires, plus l'indivision est difficile.
La société civile immobilière (SCI)
La SCI est une alternative à l'indivision. Elle offre plus de souplesse dans son fonctionnement. Cependant, la SCI est beaucoup plus complexe à mettre en place vue d'un plan juridique et cela a un coût. Il s'agit bien d'une société dont les statuts doivent être rédigés par un avocat ou un notaire.
Chaque co-acquéreur de la SCI détient des parts sociales qui sont proportionnelles à son investissement. Les co-acquéreurs ne sont pas les propriétaires du bien. Celui-ci est la propriété de la société civile immobilière.
La SCI offre une protection du patrimoine aux associés. Leurs créanciers ont des droits sur leurs parts sociales et non sur le bien dont ils ne peuvent demander la vente.
La rédaction des statuts permet de fixer les règles de fonctionnement et notamment les majorités dans les prises de décisions.
Cependant les formalités sont conséquentes : une assemblée générale est convoquée chaque année et un registre doit être tenu.
A la différence du co-indivisaire, un associé d'une SCI doit obtenir l'accord de ses partenaires pour revendre ses parts sociales.
La durée maximale d'une SCI est fixée à 99 ans. Bon à savoir : le statut de SCI est compatible avec le regroupement de crédits.
La tontine ou pacte tontinier
Lors d'un achat à plusieurs, les acheteurs décident par contrat de mettre en commun leur capital pour l'acquisition d'un bien. En cas de décès d'un co-acquéreur, sa part est distribuée aux autres. Le dernier co-acheteur survivant est réputé propriétaire depuis l'achat du bien.
Si les personnes ne s'entendent plus, la clause de tontine peut être annulée pour permettre à une partie au contrat de racheter la totalité du bien.
Par contre, la tontine offre plus de stabilité que l'indivision puisque le co-acheteur qui souhaite vendre sa part, ne le pourra qu'à condition d'obtenir l'unanimité des parties de la tontine.