Comme de nombreux placements, les investissements locatifs et autres acquisitions immobilières font de plus en plus l’objet de chasses fiscales de la part de Bercy.Nouvelle taxe en vue pour les plus-values immobilières
La plus-value immobilière a longtemps fait l’objet d’un calcul relativement simple sur l’impôt à devoir auprès du fisc qui consistait à appliquer d’une part un abattement par année de détention qui s’étalait sur 15 années, puis de l’application du taux forfaitaire de 19 %, puis de l’évaluation du montant des prélèvements sociaux dont les vendeurs devaient s’acquitter lors de la vente.
Aujourd’hui, le détail du calcul de l’impôt entré en vigueur le 1er septembre dernier est infiniment plus compliqué en raison du rallongement de la durée des abattements sur la plus-value des ventes et surtout de la surtaxe sur les fortes plus-values. Il y a donc lieu de redonner des explications sur ces différents calculs.
Les ventes immobilières concernées par la plus-value immobilière
En dehors des exonérations que représentent la cession d’une résidence principale et de certains cas de figure relativement épars à l’instar de ventes réalisées par des retraités, la quasi-totalité des propriétés immobilières (hormis les biens acquis depuis plus de 30 ans qui jouissent d’un abattement de 100 %) font l’objet d’une plus-value taxable qui supporte 19 % d’impôt auxquels s’ajoute une éventuelles surtaxe ainsi que les 15,5 % de prélèvements sociaux.
Lors du passage chez le notaire, c’est bien ce dernier qui calcule le montant de l’imposition due au fisc et qui vous verse la différence. Différents types de vente sont concernés : il peut s’agir de biens locatifs, de résidences secondaires ou bien encore de ventes de parts de SCI et les échanges avec ou sans soulte.
De manière très précise, la taxation porte sur des parts de SCI ou de SCPI, des immeubles bâtis ou non bâtis tels que des terrains, des terres agricoles ou des surfaces forestières ou bien encore sur des démembrements que sont l’usufruit et la nue-propriété.
Calcul détaillé de l’imposition sur la plus-value
De façon schématique, le calcul de la plus-value se fait en quatre étapes. En premier lieu, il s’agit de déterminer la plus-value brut imposable qui permet de réduire le montant faisant l’objet de la taxation en appliquant d’éventuels frais d’achat ou de travaux.
Ensuite, les professionnels calculent l’impôt au taux forfaitaire de 19 % qui s’applique après abattement de la durée de détention et un éventuel abattement exceptionnel de 25 %.
Dans un troisième temps, ce sont les prélèvements sociaux à 15,5 % qui seront évalués toujours après abattement pour une durée de détention et abattement exceptionnel et enfin, c’est le calcul de la surtaxe pour les fortes plus-values qui est éventuellement appliqué. Il y a donc bien 3 calculs différents qui s’accumulent afin de déterminer avec précision le montant de la plus-value.